对于每个商业房地产公司和个人，对“合并”带来的价值的深刻理解是未来十年的最佳准备。

在逐步增长的总体增长放缓的情况下，合并意味着重新配置和对现有资源的深入挖掘。

在猫头鹰研究所的看来，这三个问题可能是股票时代商业业务中的三个关键问题。 1990年代之后的日本确实是最佳的参考学习基准，因为：

看看日本在过去20年中城市综合发展，现有资产转型和商业业务领域的典型案例，我们发现了12种涉及以上三个问题的经典案例。让我们一次看看！ （文章结尾处有复活节彩蛋！！！）

人口库存时代的消费细分

与增量时代不同，现有时代的项目利用了城市的局势，无论是新建还是翻新，该地区通常都很小。

人口库存时代的最大特征是竞争变得越来越激烈。 “大而全面的”思维逐渐消除。每个项目都必须努力创造特征以形成差异化的竞争优势。小而美丽的以主题为导向的思维最终将盛开。

根据人口年龄，性别和爱好，日本购物中分割的人的主题在创建分割人的主题方面与众不同。除了针对年轻人，以家庭为导向和高端人的人外，针对妇女和老年人的主题企业也在今年蓬勃发展。

01

开放的平台思维

最大化“儿童家庭”的消费价值

2014年11月21日，日本的零售国王-7＆I Group开设了一个创新的社区购物中心，名为Grand Tree，该中心在川崎Musashi Kosugi中整合了百货商店，超市，零售，零售，餐饮，休闲和娱乐。自开放以来，大树一直“不知所措”，许多行业仍然记得他的骄傲数字：开放后的13天，乘客流量超过100万。

每个人都知道“那些让孩子得到家庭的人”，但是宏伟的树并没有故意以低级效率增加儿童租户的数量，而是将购物中心的每个区域变成一个赢得了儿童和父母的“免费”活动区域，例如4,300平方米的儿童户外游乐场。同时，由于该项目被缺乏公共空间的塔楼包围，因此这个独家游乐园似乎更有价值，并且自然非常受欢迎。

其次，大树的另一个主要特征是在每个楼层的业务格式和杂货生产的混合。在这个相对较小的商业空间中，大树放弃了简单地根据功能布局和区域的想法，而是将化妆品，服装，杂货，餐饮，休闲和娱乐以及其他行业混合在一起，以使每个地板位置都不同，但富有，多样，多样化和自我组织。

02

交换粘性时间

“旧生活和休息时间”的运营价值

无论在日本还是中国，人口结构的老龄化是我们和即将面临的最大问题。基于人与业务之间的联系，人口结构的变化将不可避免地导致商业模式的重建。

日本东京的“ GG购物中心（GR Grand Generation's Mall）”于2013年5月开始转变为老年人购物中心，为我们提供了一个很好的参考案例。

老年人的最大特征是他们“有时间，但大多数没有钱”。与中国自发的老年广场舞不同，Aeon Kasai商店致力于每天安排老年人的生活，而不仅仅是参加活动那么简单。这涉及老年人每日购物，消费，锻炼，社交，健康，爱好等的各个方面。

Aeon Kasai商店转型的策略制定和实施始终具有相似的概念：记录在这里度过的每一天，避免由于退休而导致的老年人的差距和不安全感，并尽可能满足银发组的所有生活需求，以便在Aeon Kasai商店中找到自己的“生活”。

03

个性化的生活方式

妇女的妇女业务实践在新时代的妇女时代

目前，中国无需谈论其经济的兴起。家庭中的妇女消费量长期以来超过了“一半的天空”，一些位于妇女的购物中心已经开始在我国出现。我相信，在不久的将来，越来越多的商业项目将加深他们的消费。基于此，我们可以首先探索日本女性购物中心的一些成功方法。

纽曼（Newoman），一个位于新库顿车站的女性独家商业空间。购物中心的名称结合了“新”和“女人”一词，并位于30到40之间的“新时尚女性”中。该项目使用高质量的生活方式，带领Niche品牌消费，并创建了自己的餐饮IP，并成功地使其在Shinjuku商业区中脱颖而出。

为了避免直接市场竞争和业务均匀性，纽曼采取了一种不同的方法，并选择了具有相当“时尚”和“口味”的利基品牌和新的买家商店，以实现未对准的运营，而Shinjuku First商店中有80％成为了Shinjuku地区的全新消费者中心。

在Newoman，品牌被视为一种生活方式，而不是化妆柜台，生活方式成为商业空间的填充。例如，位于Newoman二楼的香奈儿（Chanel）与Chanel General Counter完全不同。这是一个“香奈儿美容酒吧”。它不仅是出售产品，而且还提供了一些沙龙级服务，包括化妆服务等。与此同时，所有来商店的客户都可以自由体验香奈儿的化妆品和香水系列。

04

充满家庭消费

第一家商店收集的生活方式中心

肖南购物中心是卡纳那川县南部最大的购物中心项目。它于2011年开业，商店面积为63,000平方米，每年营业额为540亿日元，年度客户流量为2300万。目前，281家商店已成为日本排名第六的购物中心。

该项目还位于家庭消费中，但其更大的优势使Xiangnan购物中心能够实现“全面的一切”，即满足每个消费者基础和每个家庭成员的消费需求。

同时，该项目聚集了许多独家日本或区域品牌，以其稀有性和地标吸引了人们的关注，并通过其MD分区技术和服务支持设施赢得了市场，以吸引家庭消费者群体。

自2011年开业以来，2018年，江南购物中心进行了首次大规模品牌调整，推出了77家第一家商店，更新了40家品牌商店，并完成了整个图书馆中近一半的品牌调整。经过调整的江南购物中心扩大了餐饮和生活方式品牌的比例，并更加关注提倡质量的生活。

升级财产清单的文化授权

城市化过程是不可阻挡的，并且随后的商业房地产再生也可以预见。在未来十年的商业房地产中，我们将不可避免地迎来城市更新和股票转型。

股票时代的最大特征是旧外观的不断变化，而发展成本的增加迫使我们在有限的空间中实现了最大的价值转换。

如何将原始的空间特性和样式用于极端变成库存转换的利润平衡点。利用城市的空间优势，古老的工厂建筑的先天建筑风格以及历史建筑的沉重感觉，日本业务一次又一次地使世界的关注感到惊讶。

05

互联网名人文化的地标 +观光

旧仓库工业风格的商业授权

人口结构 - 工业转型 - 城市更新，这种联系的结果是二级和第三级行业的兴衰。中学行业的太空载体以及位于郊区的工厂和仓库将面临遗弃。

如何振兴这些工业财产已成为许多国内工业转型城市面临的问题。

作为文化和创意品牌的聚会场所，横滨红砖仓库是从横滨港口贸易仓库的前地点重建的，可能会为我们提供一些参考。

破旧的工厂和仓库的最大特征是它们强大的工业风格和怀旧的氛围，这些是年轻人急于登记和摄影的圣地。

横滨红砖仓库极大地保留了明治和塔沙时期的工业化建筑外观，使其充满了强大的工业怀旧气氛。在商业运营方面，进入市场的品牌也最大化了红砖仓库特征的印刷。

例如，大多数商店仍然保留原始的红砖墙和仓库的开放天花板，在古朴的装饰和怀旧气氛中创造了独特的购物，餐饮和休息环境。在行业和业务的整合中，消费者不仅有权在社交网络上发言，而且还要意识到现代业务中的时间旅行体验，并且可以完全满足体验式的消费需求。

同时，该项目已充分利用了有利于艺术演讲的工业风格的风格优势。在日常操作中，艺术和文化活动的密集安排使其成为东京最受欢迎的互联网名人登机厅和长期以来的旅游景点。

06

传统文化的复兴

历史公共建筑中文化价值的再生

在北京的2035年城市规划中，商业房地产的发展已在第五圈路上被禁止，这意味着北京的商业市场已经进入了股票时代。中国几乎所有的第一和第二层城市都将接一个地进入股票时代，一些历史建筑的功能转变可能很快就会在议程上进行。

历史建筑的最大魅力是它们充满了传统。基特（Kitte）最初是东京中央邮局大楼，很好地利用了这一点。

Kitte最大限度地保护原始建筑物并通过内部软家具最大化日本文化，将自己的声音成功地传达给消费者：感觉日本，体验日本。 Kitte传统建筑，传统概念和传统品牌，将日本的真实传统日本恢复为现代东京城市的消费者。

07

古代资本魅力的增长

在噪音中创造一个安静的场景

街区是一种重要的商业形式。文化贸易的发展不仅是设计和堆叠，而且是生态系统的创建。

古老的首都川村与京都和奈良是日本最受欢迎的旅游城市之一。历史的魅力是城市中最大的魅力，这里的业务也是如此。

Kamakura Karchitsu是一条商业街，位于kamakura站前。根据国内商业房地产条款，它也可以称为文化和旅游商业区。每年这条文化和旅游商业街上有1800万游客。因此，除了历史悠久的遗产之外，川毛库拉·毛瓜（Kamakura Karchitsu）的魔法武器还吸引了客人呢？

首先，Kamakura野鸡主要促进创造力，拒绝均质化。与国内文化和创意区中的均质品牌集群不同，大战的业务格式和品牌重复率极低。同一类别中的大多数商店都有2-3个，每家商店都尽力制作其特殊功能。

其次，Kamakura Komachi Universal宁静取代了喧嚣。当国内企业经营特色的商业区时，他们总是希望能活跃。人群已成为衡量乘客流量的标准之一，但结果是嘈杂的环境经常减少游客的兴趣和住宿时间。

尽管大战很安静，但它似乎并没有安静和荒芜。除购物和消费外，繁华的人群还可以感受到古城商业场景中的文化和历史遗产，并实现情感联系。

08

历史上的艺术空间

互联网名人登记入住的里程碑，它变成了不好

当一家企业位于电车轨道下时，您是否必须每隔几分钟就会感觉到电车的超速和咆哮？如何做这样的业务？

Kanda Wansebashi再次以其独特的商业魅力向我们解释了东京商业商品的精美性。

Kanda Manse Bridge，位于东京最历史的火车站Kanda Station的废墟上。作为运输和商业最完美的结合，Kanda Manse Bridge的艺术和文化空间“ N3331”创造了一家长形的咖啡店，供消费者欣赏近距离的电车的英勇姿势。这家咖啡店是在铁轨之间设计的。每当电车经过时，消费者都会感觉就像在光线和阴影的班车中一样。此时，该项目将电车的喧嚣完美地转变为速度和激情的长时间体验。

现在，圆柱形拱形结构最初由砖和石头制成，现在被用作吸引文化和创造性业务的商业空间。根据电台的社会属性和动态移动性，Kanda Wanshiqiao选择了一种文化和企业的形式，它是一种非常时尚的乐趣，也是一个非常时尚的企业，并将其成为一个典型的业务。车间中的咖啡馆，桥洞下的创意商店以及来自商店的怀旧是最引人注目的社会话题，因此Kanda Wanse Bridge自然而然地成为了Akihabara的登机地机。

使用土地和空间的价值

在整合期间，逐步发展将继续。面对同质的市场环境，最大限度地提高了土地优势的发展和融合周围资源正在成为每个商业房地产工人的强制性课程。在新的经济时代，消费者正在发生变化，市场正在发生变化，唯一保持不变的是土地本身。只有使真实的事情正常工作并使土地运行，业务才能使“不变”应对“全变”。

09

TOD开发取向

铁路运输整合的商业股息

由于铁路运输的改善，太空与城市之间的距离已经缩短，一些新兴行业（例如文化和创意公司）在城市中的通勤频率更高。 Shibuya Stream在城市间铁路和城市地铁的交汇处充分利用了其优势，吸引了许多创意公司和IT公司的进入，例如Google的日本总部。

Shibuya Stream共有35层，餐饮业位于楼上的办公室和酒店的商业客户群，以及枢纽带来的每日乘客流量。四楼是一个共享的办公空间，在各种新兴行业中收集了初创企业。 9到13层是Tokyu的Shibuya Stream Excel酒店。地板第14至35位是Shibuya区最大的办公区。办公室，酒店和支持商业的功能的空间叠加使Shibuya流成为垂直城市建筑群。同时，不同的功能组合还实现了乘客流的垂直连接。

10

高密度开发垂直商业机构

综合商业和车站建设的多功能价值中心

Hikarie的前任是什叶邦文化大厅，该大厅于2012年关闭。经过翻新的Hikarie，其地下三楼及以上的5楼是Tokyu Department Store推荐的“ Shinqs”，第六层和7层是最大的夏季和活动，是8号楼和16层的最大餐饮区，是席位和活动的16层，展览和活动是16层，展览和活动群是展览和活动。 “东京瓷剧院”，第17和34层是办公区。购物，休闲，社会化和艺术产业的高度集中使该项目成为什布亚（Shibuya）最大的休闲和娱乐中心。

同时，Shibuya Hikarie是一家典型的TOD业务，其B5-B3楼层直接连接到地铁站，而B2-7楼层是一个覆盖的高层商业设施结构，无缝连接地铁站。这整合了商业和电台的垂直性，实现了枢纽乘客流量和商业价值的最终转型，并在开业之年带来了190亿日元的绩效和超过2000万次访问。

11

生态艺术赋予业务

商业和自然环境的最终整合

自然，格林似乎正在入侵我们的购物中心并成为标准设计。那么，我们如何才能最大限度地将业务整合到自然中呢？新开业的Hibiya Midtown Hibiya向我们展示了商务和公园结合的美丽照片。

Hibiya Midtown是由三井房地产开发的城市建筑群，将办公楼，商业，文化设施等整合，总建筑面积约为189,000平方米，整合了三个主要领域：商业，艺术，文化和自然环境。

中城Hibiya利用了该项目与Hibiya Park相邻的优势，并且通过丰富的种植，水特征，绿色步行道和屋顶花园，它创造了一个花园式的商业综合体。在6层和9层中，您可以俯瞰Hibiya Park和宽阔的天园，并努力实现企业与公园之间的视觉绿色整合。

12

小块的大开发

最大化城市空间优势的发展

根据大城市土地的稀缺，重建旧城市的步伐越来越近。将来，新城市会是什么样？ Roppongi似乎告诉我们答案。

经过三年的旧城区翻新，Roppongi成功地介绍了目前代表日本最高水平的城市重建，并被称为“未来城市建设的典范”。

在Roppongi城市转型过程中，该市的空间优势在很大程度上得到了发展。

小块土地被重组和利用，并在保护自然景观的前提下，相应的辅助设施将进行跟进，重点关注住宅，商业，文化和设计的四个主要要素，以创建城市景观和建造文化场所。最后，展示了一个“垂直城市花园”，整合购物中心，剧院，住宅，展览，甚至是稻田。

我们再也无法停止股票时代的强劲速度，紧随其后的是城市文化价值观，细分人口价值的商业转型以及土地资源的使用将很快成为市场，我们将在下一步中加深我们的努力。

为了在问题中找到策略，猫头鹰研究所和GAD商业广告即将开始日本东京购物中心的第二季。欢迎朋友加入我们，进入东京，进入日本业务，探索业务之美，倾听开拓者分享经验，讨论出路，并共同探索差异化的生存和发展之路。

注册咨询

组织者：Cardi商业，猫头鹰研究所

出发时间：2019年6月29日至7月4日

注册截止日期：2019年6月12日

小组费：每人24,600元人民币

团队折扣：超过3人享受15％的折扣，超过5人享受15％的折扣

猫头鹰研究学院日本研究巡回季第2季行程

6.29

周六

北京-Tokyo

Newomen

新月商业圈

新月商业圈

免费活动

6.30

星期日

Shibuya River/Hikarie

反弹山山

Roppongi Hills

emotesando/harajuku

免费活动

7.1

周一

Hibiya Midtown

Kasai Aeon（行动团队接待）

Kanda Wanshi桥

2K540

JT Kitte

Ginza商业圈

免费活动

7.2

周二

Musashi Kosugi Grim

（操作/设计团队说明）

湖南购物中心

（来自行动团队的解释）

检查摘要和交流会议

7.3

周三

Kamakura kichachito

横滨红砖仓库

M＆W

kamakura/横滨

访问时间

7.4

周四

Mitsui Ole Kiritsu

东京北京

＊这次旅行是从北京到东京

费用包括：从北京到东京的往返机票；当地的四星级住宿，标准房间2人/房间；当地用餐，酒店早餐，全餐标准为2,000日元/人/餐；集体旅游签证；全面的旅游领袖服务和当地中国服务；海外个人事故保险

联系人：Bai Jiahui（手机/网站）

联系人：Lori（移动/微信）

id：商业范围

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